深圳秋交会“多看少买”局面仍未破

秋季房交会上,工作人员举广告牌宣传可帮顾客买到更低价位的房子。
■盘点两届秋交会
「参展楼盘」
外客称雄VS地主为王
●2007年秋交会：去年秋交会召开的第一天，正是“9·27新政”出台的第二天，虽然当时楼市已进入调整，但蔓延全国的投资狂潮并未开始消退。当年秋交会一共吸引了119家开发商和129个楼盘参展，其中来自珠三角的开发商就有87家，参展项目超过90个，外地参展楼盘数量占比高达七成。这些外地楼盘主要来自珠三角区域城市，比如惠州、东莞、中山、珠海、河源、汕尾、广州，而昆明、武汉、贵阳等内地城市的开发商也远道而来，合计达到11个城市。其中，惠州有24家开发商携带30多个楼盘参展，东莞有17家开发商携带28个楼盘参展；来自中山的雅居乐更是独家拿下50个展位，成为当年秋交会的“展王”。
相比而言，去年秋交会深圳本土开发商的表现大为逊色，只有30多家开发商携30多个楼盘参展，比率只占三成，关内四区的参展楼盘则不到10个。
●2008年秋交会：本届秋交会共有100多家开发商携带124个楼盘参展，但深圳和外地参展商比例翻转———深圳本土参展楼盘约90个，占比高达八成，参展比例居近年之最。除了一些专业豪宅开发商外，主流开发商悉数参展，“万（科）、中（海）、招（商）、华（侨城）、金（地）”五大金字招牌到了四个，鸿荣源、振业、佳兆业、绿景、东部等主流地产商全部列席。
形成巨大反差的是，外地楼盘在本届秋交会上人丁凋零，参展楼盘只有20多个，以惠州为多，涉及东莞、中山、珠海、佛山、长沙、武汉等地，其中很多是总部位于深圳的开发商所带来的外地项目，单纯来自外地的参展项目仅有金海湾、德州城、新际首座、清华坊等寥寥几个。去年仅一城就有20多个楼盘参展的东莞，今年只来了两个，且都是深企开发的，中惠、三正、光大均告缺席；去年拿下最大展位的中山雅居乐，本届也拱手让给了中海。
「参展目的」
品牌展示VS只求销售
●2007年秋交会：去年，刚开始的信贷紧缩尚未对开发商的资金链造成明显压力，所以，开发商要么觉得房子好卖而选择不参展，而参展的开发商也没将目标仅仅锁定在卖房上面，他们的另一目的是通过秋交会展示企业品牌和形象。因为在2006年至2007年，深圳有不少主流开发商确立了全国化的发展战略，不少在内部进行集团化建设，他们在全国的积极扩张，也希望在秋交会上展示出来。所以，我们看到的是120多个参展楼盘大约超过50个是不具备销售资格的，只为进行形象展示；而一个开发商的展位，往往会展示出其在多个城市的多个项目，以此来显示企业的综合实力，如鸿荣源、振业、佳兆业、中原以及不少外地开发商等。鸿荣源曾召开新闻发布会，公布其“跨出深圳，走向全国”的战略布局；振业更是六城联动、八盘联展，展示出其宏大的全国战略；中介巨头中原地产也提出“大深圳战略”。
●2008年秋交会：今年秋交会，参展商的目的变得很实在：只为卖房，任何对促进销售没有帮助的修饰全部PASS掉。展会现场，开发商们给购房者的基本上是看得见摸得着的东西，而大规模的品牌展示、全国战略等形象推广均已消失，振业、鸿荣源、佳兆业等开发商今年都没再进行品牌推广。开发商们在秋交会上所展示的多是目前在售或今年内即将销售的项目，而明年、后年入市的项目，全场见不到几个。典型的如佳兆业地产，参展的水岸新都、茗翠园、香瑞园都是在售项目，明年入市的上品雅园不在参展之列；而七盘联展的万科，带来的项目均为在售项目，如第五园、万科城、青林径等；四盘齐推的中海虽然带来了一个非在售项目阳光玫瑰园，但该项目预计在年内销售。而此前准备进行品牌展示的中介机构，如中原地产、世华地产，如今都在秋交会现场摆摊卖房，世华地产更是在展场内举着房源标牌直接拉客。
「营销方式」
噱头营销VS特价为王
●2007年秋交会：由于未意识到市场将会出现大幅下跌，开发商基本上仍然延续2006年后的营销模式：重在制造营销噱头，而少推出实质性优惠，更罔论价格大幅让利。
多数开发商在现场通过美女走秀、人体彩绘、行为艺术等等谋求出位的手段聚拢人气，并吸引眼球。比如佳兆业地产现场模特走秀，吸引大批购房者驻足拍照；振业集团现场举办人才彩绘，在美女身上大秀画笔；绿景集团聘请美女帅哥手执放大镜大玩行为艺术，来自贵州的山水黔城现场更是表演民族舞蹈来吸引观众……多数开发商都会通过现场五花八门的礼品赠送来进行客户搜集，只见谁家送的礼品有趣，谁家门前队伍排得长。
不过，像2008年秋交会的动辄赠送家电冰箱的，并不多见。出于节日促销考虑，很多开发商也会给出楼盘“过节价”，但多是在正常折扣上再享受1-2个点，并且明确告知过了这节就提价。虽然这些招数当时对购房者已产生不了效用，但在当时，仍然认为这不过是短暂调整的开发商们集体性表现出强硬做派。
●2008年秋交会：经过1年的深幅调整，曾经的美女营销不见了，曾经的行为艺术不见了……取而代之的是刀刀见血的实质性促销，特价房、买房抽奖、买房送房、送管理费、送游艇会会籍、定金抵房款……统统披挂上阵，均是实打实的大幅优惠。
譬如，侨香诺园成交即送宝马车一台，成为现场最震惊的促销；中海大山地即将推出的北区单位，凡落定20万元，届时即可冲抵房款60万元；万科三盘现场推特价房，原价1.2万元/平方米的万科城特价单位只需9999元/平方米，东方尊峪30套一口价单位，10楼以下1.9万元/平方米；就连惠州大亚湾的德州城也推出“买房抽房”，深圳人买房不仅可以购房入户，而且可以抽奖再中一套房。
经调查统计，现场参展的120多个楼盘，绝大多数都举行了实质性让利促销，有些折算下来相当于房价一次性下调10%-20%以上。开发商似乎都明白，从前那些花里胡哨的东西在牛市里还能摆划两下子吸引眼球，而现在，置业者可能连看都不看，他们眼里只有价格，哪里的价格低他们去哪里。
「成交数量」
地量成交VS观望不减
●2007年秋交会：9·27新政出台让购房者心理预期短时间内降至冰点，这在去年秋交会上反映得淋漓尽致。虽然仍有120多个楼盘可以供选择，但参展购房者真正有意出手购置的只是极少数。据统计，5天里接待客户看楼最多的是东莞中惠地产，看楼车合计运送的看楼客达到1500人次，其余开发商的楼盘接待客户多数在1000人次以下。这个看房量与当年春交会每个楼盘动辄接待2000-3000人次的高峰相比，大幅下降。
受新政影响，当时的看楼客是典型的“只看不买”，浓烈的观望心态自那时开始产生并一直持续至今。根据国土部门公布的成交量，去年秋交会开始的次日，新房成交量便从此前的日均100套以上瞬间下滑到73套，而其后3日新房成交量分别是16套、11套、6套，加上首日成交144套，一周成交量合计只有250套，不仅创下了历年来的成交新低记录，更是严重冲击了开发商的心理底线。
●2008年秋交会：在创下个位数的地量记录后，楼市成交量又逐渐恢复，到今年春交会，由于开发商大推特价房，楼市成交重新攀上日均百套以上，但到了9月，随着美国“金融海啸”的发生，这个成交量又出现了明显下滑。
秋交会开始首日，便有开发商感叹，秋交会的人流量比春交会更为逊色。虽然记者在现场发现不少看房者都是拖家带口甚至是孕妇———他们代表了刚性需求，但从他们的神态、动作以及对话，我们都能发现，置业者的观望情绪比以前没有丝毫减缓，甚至有媒体将今年的秋交会称，秋交会成了深圳的又一个旅游景点。
来自国土部门的统计数据也证实了这一点。秋交会5日，新房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，又出现了明显下滑。虽然比去年秋交会的成交为好，但是要指出的是，这个成交是在房价经历1年下跌、跌幅超过30%的基础上实现的，两相比较，成交仍然是处于明显的地量区。
「楼盘价位」
高位震荡VS价格腰斩
●2007年秋交会：深圳楼市自去年7月下旬开始进入低迷，由于银行普遍斩断对置业者的按揭贷款，导致楼市成交骤然进入冰点。但是，开发商此时在房价上依然强硬。
8月底出现了少见的六盘齐推，其中，除了宝安中心区中粮COLOR社区和南山澳城的均价被业界认为定价保守之外———前者定价为14000元/平方米，后者为3万元/平方米，其余四盘均创下了区域新高，鸿荣源公园大地二期均价甚至超过17000元/平方米，这些价格一直持续到秋交会。
到秋交会前，一些个盘价格出现松动苗头，其中布吉表现最为明显，秋交会期间，该区域有龙园意境、英郡年华二期君临山、佳兆业可园七期三盘发售，后两者价格分别为1.1万元/平方米和1.4万元/平方米，已经回落到当年7月水平。而同期开盘的半山溪谷2期以16500元/平方米价格开盘，比此前7月份17000元/平方米的价格也出现下调。
但是整体而言，当时楼市整体价格基于惯性仍在高位震荡，关内外多数区域普通住宅价格悉数都超过1万元/平方米以上，关内福田、南山更是多数在2.5万-3万元/平方米以上。官方数据显示，9月、10月，深圳房价冲高到16777元/平方米和17350元/平方米，成为这一轮房地产大牛市房价的“双顶”。
●2008年秋交会：虽然今年的春交会、秋交会都没出现房价集体裸奔，但和去年秋交会房价的高位震荡相比，明显发现几乎所有区域的房价都出现了明显下降，不少区域的房价甚至已被腰斩。
深圳本次参展的90个楼盘中，即便不计算其特价单位，价格也都出现了至少30%以上的跌幅。关外楼盘跌幅最厉害，龙华金地梅陇镇三期16栋毛坯单位约1.2万元/平方米，比去年秋交会二期15600元/平方米的单价，跌了大约3600元，而其特价单位仅要9000元/平方米，比该楼盘最高超过17000元/平方米单价几近腰斩。
宝安中心区去年秋交会期间价格在14000元/平方米的泰华阳光海，今年7月开盘的二期高层降到了8300元/平方米，特价单位更是7008元/平方米起。而包括富通城在内的几个“6”字头楼盘，更是让该区域房价进入了“六时代”。
在坂田，去年9月开盘的万科第五园3期均价为14500元/平方米，今年秋交会推出的5期首批单位为10000元/平方米，降幅45%.而在龙岗，中航鼎尚华庭以“4字头”起价，直接让该区域房价从之前的“5字头”落下。从记者采访来看，5月份以后，深圳普通住宅价格基本回落到1万-1.1万元/平方米，而关外目前普遍处于7000-8000元/平方米，关内核心区也都跌落到1.5万-2万元/平方米，比起之前高峰期的房价，单价回落幅度普遍都达5000-6000元。